재계약을 새로 하고 나면 확정일자도 다시 받아야 하는지 헷갈리기 쉬워요. 결론부터 말하면 임대료 인상처럼 조건이 바뀐 재계약은 새 계약으로 보기 때문에 확정일자를 다시 받는 것이 안전해요. 보증금과 임대료가 그대로인 단순 연장이라면 기존 확정일자를 그대로 쓸 수 있어요.
새 확정일자는 주민센터 방문이나 인터넷등기소 온라인 신청으로 받을 수 있고, 수수료는 문서 1건당 600원이에요. 서명·날인이 끝난 계약서 원본과 신분증만 있으면 금방 처리되니 재계약 직후 바로 챙기는 것이 좋아요.
- 핵심 요약
- 조건이 바뀐 재계약이 새 계약으로 보이는 이유
- 주민센터에서 확정일자 받는 절차와 수수료
- 인터넷등기소 온라인 신청 방법
- 재계약 직후 챙겨야 할 세 가지
- 자주 묻는 질문
- 출처
핵심 요약
- 임대료 인상 등 조건이 바뀐 재계약은 새 계약으로 보기 때문에 확정일자를 다시 받는 것이 안전해요.
- 행정복지센터(주민센터) 방문이나 인터넷등기소 온라인 신청 중 편한 방법으로 받을 수 있어요.
- 수수료는 문서 1건당 600원(2025년 기준)이고, 서명·날인이 끝난 계약서 원본과 임차인 신분증이 필요해요.
- 확정일자와 별개로 전입신고와 실제 거주가 이어져야 대항력이 유지돼요.
조건이 바뀐 재계약이 새 계약으로 보이는 이유
확정일자는 임대차 계약서에 날인해서 계약 날짜를 공적으로 증명해 주는 도장이에요. 이 도장이 있으면 계약 체결 시점을 나중에 부인하기 어렵고, 보증금을 돌려받을 때 우선변제 순위를 계산하는 기준이 돼요.
대항력은 집주인이 바뀌어도 새 임차인에게 기존 계약을 그대로 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 집이 경매로 넘어가더라도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리예요. 두 권리 모두 전입신고와 실제 거주, 그리고 확정일자라는 요건이 갖춰져야 인정돼요.
판례는 임대료 인상 같은 조건 변경이 있는 재계약을 새 계약으로 보고, 대항력과 우선변제권 요건의 구비 시점도 재계약일부터 다시 계산해요. 조금이라도 조건이 달라졌다면 새 계약서에 확정일자를 다시 받아야 해요.
| 재계약 상황 | 확정일자 처리 |
|---|---|
| 보증금·임대료 인상 | 새 계약으로 보므로 재발급 필요 |
| 보증금을 돌려받고 다시 계약 | 요건을 새로 구비해야 하므로 재발급 필요 |
| 조건 변경 없이 기간만 연장 | 기존 확정일자로 유지 가능 |
주택이 매각되거나 임대인이 바뀌는 상황에서는 확정일자 날짜가 며칠만 차이 나도 보증금 회수 결과가 달라질 수 있어요. 재계약서를 작성했다면 계약 직후 바로 확정일자를 받아두는 것이 안전해요.
주민센터에서 확정일자 받는 절차와 수수료
준비물은 많지 않아요. 임대인과 임차인의 서명·날인이 모두 끝난 재계약서 원본과 임차인 신분증이면 충분해요. 확정일자는 임차인 명의로 부여되므로 본인이 직접 신청하는 것이 원칙이고, 대리인이 신청하려면 임차인 명의의 위임장이 필요해요.
신청 방법 비교
| 구분 | 주민센터 방문 | 온라인 신청 |
|---|---|---|
| 장소 | 관할 행정복지센터·등기소 | 인터넷등기소 |
| 가능 시간 | 평일 근무 시간 | 24시간 |
| 준비물 | 계약서 원본, 신분증 | 계약서 파일, 공동인증서 |
| 수수료 | 건당 600원 | 건당 600원 |
방문 신청 순서
- 임대인 서명·날인까지 완료된 재계약서 원본과 신분증을 챙겨요.
- 주민등록 주소지 또는 임차 주택 소재지를 관할하는 행정복지센터(주민센터)를 방문해요.
- 담당 창구에서 확정일자 날인을 받고 수수료 600원을 내요.
- 확정일자가 찍힌 계약서는 분실하지 않도록 따로 보관해요.
수수료는 문서 1건당 600원이고(2025년 기준), 임대인 보관분과 임차인 보관분 계약서 각각에 날인을 받으면 건수별로 부과돼요. 창구 방문 전에 계약서 내용에 오류가 있으면 수정한 뒤 확정일자를 받는 것이 좋아요.
인터넷등기소 온라인 신청 방법
방문이 번거롭다면 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로도 신청할 수 있어요. 계약서를 스캔해 업로드하고 공동인증서로 본인 확인 후 수수료를 결제하면 신청일 기준으로 확정일자가 부여돼요. 24시간 접수가 가능해서 업무 시간에 맞춰 방문하기 어려운 분들에게 특히 유용해요.
반려 없이 한 번에 처리하는 요령
문서가 선명하게 읽히지 않으면 반려될 수 있으니 계약서를 평평한 곳에서 또렷하게 촬영하세요.
- 계약서 모든 페이지가 잘리지 않게 촬영해요.
- 그림자가 생기지 않도록 밝은 곳에서 찍어요.
- 공동인증서 로그인이 가능한지 미리 확인해요.
온라인으로 발급을 마쳤다면 확정일자와 함께 유지해야 할 요건도 확인할 차례예요.
재계약 직후 챙겨야 할 세 가지
확정일자를 새로 받았다고 끝이 아니에요. 대항력과 우선변제권이 끊기지 않으려면 재계약 직후 아래 세 가지를 순서대로 확인해야 해요.
- 재계약서에 새 확정일자 받기
- 주소 이동 없이 전입신고 유지하기
- 같은 주택에서 실제 거주 계속하기
이사 없이 같은 집에서 재계약했다면 전입신고가 유지되는지 확인만 하면 돼요. 주소를 새로 옮겼다면 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하는 것이 안전해요. 날짜가 어긋나면 그 사이에 생긴 문제는 보호를 받기 어려울 수 있어요.
실제로 살지 않는 집에 전입신고만 두면 대항력이 인정되지 않을 수 있어요. 실제 거주가 전입신고 주소지에서 이어지는지 점검하고, 재계약 후에는 등기부등본으로 권리관계 변동도 함께 확인하면 안심할 수 있어요.
조건이 바뀌면 새 계약, 새 계약이면 새 확정일자. 이 공식 하나만 기억해도 재계약 시 실수를 크게 줄일 수 있어요.
세 가지가 이어져야 보증금을 돌려받을 때 내 순위가 온전히 인정돼요. 재계약서를 작성했다면 계약 당일 확정일자 발급과 전입신고를 함께 챙겨 보세요.
자주 묻는 질문
임대료가 그대로인 단순 연장인데도 다시 받아야 하나요?
조건 변동 없이 연장한 경우에는 종전의 대항력이 유지된다는 판례가 있어요. 다만 구두 연장은 증명이 어려우니 서면 계약서와 새 확정일자를 함께 두는 편이 안전해요.
확정일자 수수료는 얼마인가요?
문서 1건당 600원이에요(2025년 기준). 임대인 보관분과 임차인 보관분 각각에 받으면 건수별로 부과되고, 온라인 신청 수수료도 같아요.
확정일자만 받으면 보증금이 바로 보호되나요?
확정일자는 우선변제 순위 요건 중 하나예요. 전입신고와 실제 거주까지 갖춰야 대항력과 우선변제권이 인정돼요.
확정일자를 받기 전에 무엇을 확인해야 하나요?
계약서 서명·날인 누락 여부와 보증금·임대차 기간 오류 여부를 먼저 확인하세요. 수정 흔적이 있다면 수정한 뒤 신청하는 것이 좋아요.
출처
- 대법원 전자법원 인터넷등기소 – 온라인 확정일자 신청 및 부여 안내
- 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 제3조의2(확정일자의 부여)
